Despre puterea de cumpărare 

și achiziția de locuințe la români

          Comparativ cu alte popoare europene, puterea de cumpărare a românilor este destul de scăzută – cu toate acestea, însă, interesul pentru cumpărarea de locuințe este în creștere.

Potrivit unui studiu realizat de compania de cercetare Gfk asupra pieței europene de retail, puterea de cumpărare a românilor este printre cele mai mici din Europa, situându-se la mai puțin de o treime din media de 16.436 de euro valabilă la nivelul Uniunii Europene (UE). Asta în ciuda faptului că țara noastră a consemnat anul trecut cel mai mare avans al indicatorului menționat, respectiv un plus de 7,8%. „Puterea scăzută de cumpărare pe cap de locuitor în cazul românilor (4.556 euro) demonstrează persistența decalajului mare între țările Europei în ceea ce privește bunăstarea populației”, arată reprezentanții Gfk. Aceștia punctează că situația din țara noastră este asemănătoare celei din Ucraina, Bulgaria, Serbia, Bosnia – Herțegovina, Macedonia și, parțial, Turcia. În România, regiunile cu o putere de cumpărare mai ridicată față de restul țării sunt: București și județele Cluj, Timiș, Alba, Sibiu, Brașov, Prahova, Argeș, Constanța, dar și Arad, Hunedoara și Mureș.

Cu 12% mai multe tranzacții decât în 2017

        Interesant este că, în ciuda puterii scăzute de cumpărare – comparativ cu alte țări europene, cel puțin –, apetitul românilor pentru achiziția de locuințe este în creștere. Astfel, după cum reiese din datele publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), în primele patru luni din 2018 au fost tranzacționate, la nivel național, 193.057 de imobile (case, apartamente, dar și terenuri). Această cifră echivalează cu o creștere de aproximativ 12% față de perioada similară a anului trecut (în ianuarie-aprilie 2017 au fost înregistrate 172.467 de tranzacții imobiliare).

        Cum se explică această discrepanță între puterea scăzută de cumpărare a românilor, pe de o parte, și creșterea numărului de tranzacții imobiliare, pe de altă parte? În primul rând, se poate trage concluzia că, deși costisitoare, locuința este privită ca o nevoie foarte importantă, pentru care mulți sunt dispuși să facă eforturi. În al doilea rând, majoritatea românilor apelează la un credit când vine vorba de achiziția unei locuințe, evitând astfel restricțiile impuse de puterea de cumpărare la un moment dat. În al treilea rând, putem deduce că, deși mai ridicat decât în anii trecuți, nivelul actual al prețurilor permite încheierea unui număr crescut de tranzacții.

Locuințele, de peste trei ori mai accesibile decât în 2008

         Este de menționat, de asemenea, că, dincolo de comparația cu celelalte țări europene, datele statistice la nivel local arată că gradul de accesibilitate a unei locuințe în România se situează la un nivel destul de bun (în raport cu salariul mediu). Conform indicelui de accesibilitate a locuințelor calculat de compania de consultanță Coldwell Banker România, perioada necesară pentru economisirea contravalorii unui apartament nou cu două camere în București se situa, la începutul acestui an, la 9,8 ani – ceea ce reprezintă o ușoară creștere față de perioada similară a anului precedent, când pentru aceasta era nevoie de 9,5 ani. Mai exact, în ianuarie 2018 un bucureștean avea nevoie de aproximativ 117 salarii medii pe economie pentru achiziția unei locuințe de 50 de metri pătrați, față de 114 salarii în ianuarie 2017. Spre comparație, același indicator se situa, în 2008, la 33 de ani, în condițiile în care un bucureștean ar fi avut nevoie, pe atunci, să economisească 395 de salarii pentru a-și putea cumpăra un apartament.

Sursa Imobiliare.ro

Cum arată „casa visurilor” pentru români? Patru tipologii de locatari și provocările cu care se confruntă

Românii visează să aibă casa lor „pe pământ” la marginea orașului, într-o zonă plină de verdeață și cu mai puțin trafic, dar care să ofere conexiuni rapide cu diverse puncte de interes, arată o analiză realizată de Dr. Petre Datculescu, director IRSOP. În realitate însă aceștia se confruntă cu diferite tipuri de provocări. În plus, pentru că mulți dintre ei caută locuințe care să se transforme într-un adevărat simbol al statutului lor social, ajung să ia decizii financiare pe care ulterior nu le mai pot susține.

Locatarii pot fi împărțiți în patru categorii, potrivit analizei citate de Economica.net. Este vorba despre:

1. proprietarii stabili – care trăiesc, în general, în case sau în blocuri mai vechi sau mai noi și se luptă, în proporție de 80%, cu degradarea treptată a locuințelor învechite. Aceștia se confruntă cu diverse costuri pe care trebuie să le achite pentru reparațiile necesare care vin odată cu învechirea locuinței, dar și cu toate cheltuielile aferente lucrărilor de modernizare.

2. proprietarii mobili – care vor să facă tranziția către o altă locuință, fie că este vorba despre un upgrade imobiliar, fie de cazul în care caută locuințe mai mici. Ei se confruntă cu cheltuielile suplimentare care pot apărea în timpul unei astfel de mutări.

3. cumpărătorii – care vor să își achiziționeze prima locuință, dar care din cauza unei cereri mai mari pe piață pentru locuințe noi față de oferta disponibilă ajung să contracteze inclusiv apartamente în blocuri pentru care lucrările vor fi finalizate peste o perioadă lungă de timp sau cumpără locuințe fără finisaje sau utilități, în unele cazuri chiar și cu defecte de execuție.

4. chiriașii – care locuiesc cu chirie pentru că preferă acest stil de viață sau pentru că sunt constrânși de împrejurări. Ei sunt îngrijorați când vine vorba despre avansul pe care trebuie să îl achite pentru a lua în chirie o locuință și își dau silința să găsească o situație de compromis între valoarea chiriei și dotări.

Principala concluzie a analizei realizate de directorul IRSOP a fost aceea că o investiție imobiliară poate fi ruinată de visurile și așteptările cumpărătorilor. El recomandă astfel celor care vor să cumpere sau să închirieze o locuință să o aleagă pe cea potrivită din considerente raționale, nu emoționale.

O altă concluzie importantă a analizei a fost aceea că deținerea unui capital propriu poate fi de mare ajutor. Astfel, proprietarii stabili pot astfel să își facă reparațiile fără a mai cheltui venitul curent sau fără să mai fie nevoiți să recurgă la împrumuturi, în timp ce pentru proprietarii mobili economiile pot veni în ajutor în cazul cheltuielilor suplimentare care pot să apară atunci când se mută dintr-o locuință în alta. Capitalul propriu este util și în cazul cumpărătorilor care, la rândul lor, se pot confrunta cu o serie de costuri suplimentare, dar și când vine vorba despre chiriași, acesta venindu-le în ajutor atunci când vor să se mute în chirie într-o nouă locuință sau atunci când vor să renunțe cu totul la chirie.

Sursa: CPI

Prețurile apartamentelor în aprilie 2018: scumpiri versus ieftiniri

Cluj-Napoca este unul dintre orașele în care prețurile apartamentelor s-au majorat în aprilie 2018 – acestea au depășit pragul de 1.500 de euro pe metru pătrat, fiind cu circa 14% mai scumpe decât cele din București.

Luna trecută, suma medie solicitată pentru apartamentele disponibile spre vânzare la nivel național a cunoscut o scădere ușoară, de 0,3% mai exact, de la 1.200 la 1.197 de euro pe metru pătrat util. Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, în marile centre regionale ale țării au avut loc variații atât în plus, cât și în minus: dacă în Capitală prețurile s-au menținut, practic, constante luna trecută, două alte orașe au consemnat scăderi, iar celelalte trei creșteri. Cluj-Napoca, orașul cu cel mai mare preț mediu solicitat pe metru pătrat de apartament la nivel național, a depășit pragul de 1.500 de euro pe metru pătrat util, situându-se, astfel, cu circa 14% peste nivelul celui mai mare oraș al țării.

București:

În condițiile unei variații de doar 0,1%, de la 1.316 la 1.315 euro pe metru pătrat util, se poate spune că în Capitală prețurile au rămas, practic, la nivelul atins la finele lunii martie. Asta nu înseamnă însă că pretențiile vânzătorilor nu au cunoscut modificări – stagnarea se explică prin faptul că cele două segmente de piață analizate au avut evoluții opuse. În vreme ce apartamentele din blocurile vechi s-au apreciat cu 1,2% (de la 1.219 la 1.234 de euro pe metru pătrat util), cele noi s-au ieftinit cu 1% (de la 1.386 la 1.372 de euro pe metru pătrat util).

Brașov:

În mod surprinzător, poate, orașul de la poalele Tâmpei ocupă primul loc în clasamentul scumpirilor înregistrate luna trecută în marile orașe, cu un avans de 2,7% (de la 1.016 la 1.043 de euro pe metru pătrat util). Apartamentele vechi s-au apreciat cu 1,4% în ultimele treizeci de zile, de la 1.030 la 1.044 de euro pe metru pătrat util. Cele noi, însă, au consemnat un salt de 5,5%, de la 991 la 1.046 de euro pe metru pătrat util; deși considerabilă, această creștere poate fi considerată, totuși, firească, având în vedere că, până acum, locuințele noi erau semnificativ mai ieftine decât cele vechi.

Cluj-Napoca:

Capitala Transilvaniei este unul dintre cele trei centre regionale în care prețurile au crescut luna trecută: în urma unui avans de 1,5%, aceasta a ajuns la o valoare medie de listare de 1.505 euro pe metru pătrat, față de 1.483 de euro pe metru pătrat util la finele lui martie. Apartamentele vechi din Cluj-Napoca (foto) s-au apreciat cu 1% în aprilie (de la 1.536 la 1.552 de euro pe metru pătrat util), iar cele noi s-au scumpit cu 2,3% (de la 1.427 la 1.460 de euro pe metru pătrat util).

Constanța:

În orașul de la malul mării, Indicele Imobiliare.ro a consemnat, per ansamblu, un avans de 0,8% al prețurilor la apartamente, de la 1.114 la 1.123 de euro pe metru pătrat util. Tendința de creștere a fost susținută în mod exclusiv de segmentul locuințelor vechi, care s-au scumpit cu 1,2%, ajungând acum să coste, în medie, 1.122 de euro pe metru pătrat util (față de 1.109 euro pe metru pătrat util luna trecută). Pe de altă parte, prețurile pe segmentul nou s-au menținut relativ constante, în condițiile unei scăderi de doar 0,1% (de la 1.128 la 1.127 de euro pe metru pătrat).

Iași:

Luna trecută, apartamentele din capitala Moldovei s-au ieftinit, per ansamblu, cu 0,5%, de la 972 la 967 de euro pe metru pătrat util – Iașiul rămâne, astfel, sub pragul de preț de 1.000 de euro pe metru pătrat. Cele două segmente de piață analizate au avut evoluții asemănătoare: locuințele din blocurile vechi s-au ieftinit cu 0,4% (de la 961 la 957 de euro pe metru pătrat util), iar cele nou-construite cu 0,6% (de la 979 la 973 de euro pe metru pătrat util).

Timișoara:

Și în orașul de pe Bega apartamentele s-au ieftinit luna trecută – acestea au consemnat un declin de 0,4%, de la 1.187 la 1.182 de euro pe metru pătrat util. Locuințele din blocurile vechi s-au depreciat, în medie, cu 0,4%, ajungând la un nivel de preț de 1.186 de euro pe metru pătrat util (față de 1.191 de euro pe metru pătrat luna trecută). Pe de altă parte, unitățile locative din cadrul noilor ansambluri rezidențiale s-au ieftinit cu 0,6%, de la 1.176 la 1.169 de euro pe metru pătrat util.

Evoluția comportamentului cumpărătorilor de apartamente de la ultima criză

Autor: Cosmin Slave, General Manager – Arcadia Apartments Domenii.

   Ne aflăm la 10 ani de la prima criză imobiliară din România care a schimbat radical comportamentul participanților din piața imobiliară. Atunci, cumpărătorii erau preocupați de prețul și structura apartamentelor, aveau o încredere exagerată în promisiunile dezvoltatorilor imobiliari și nu luau în considerare potențialele riscuri ale proiectelor.

   O mare parte dintre clienții de azi păstrează temeri bazate pe experiențe care au existat în timpul crizei. Acum, aceștia sunt mult mai informați, rezervați și atenți la detalii: se consultă cu specialiști, studiază domeniul imobiliar, solicită analize de tip due diligence a documentelor de proprietateși analizează cu atenție ante-contractele de vânzare-cumpărare.

Cumpărătorul are 3 criterii pe baza cărora face alegerea: locația, reputația dezvoltatorului și calitatea proiectului.

   Locația ideală a unui proiect de succes ar trebui să asigure accesul facil la mijloace de transport și să ofere o soluție de trafic adecvată pentru mașini. Cu toate acestea, în aglomerația urbană, chiar și cu cele mai bune legături, proximitatea joacă un rol esențial. Având în vedere faptul că majoritatea clienților sunt la vârsta la care au sau urmează să aibă copii, distanța față de grădinițe și școli este esențială. Mulți cumpărători preferă o locație în proximitatea acestora decât a serviciului.

   Reputația dezvoltatorului este esențială pentru toți clienții fiind un criteriu eliminatoriu în multe cazuri. În 2008 erau semnate în mod curent promisiuni de vânzare-cumpărare pentru proiecte care nu aveau nici măcar autorizație de construcție. În condițiile actuale de acces la informație, dezvoltatorii care au făcut greșeli sau care nu și-au onorat promisiunile sunt sancționați puternic de piață. Profilul unui dezvoltator de încredere ar trebui să îndeplinească următoarele criterii: să dețină putere financiară, un portofoliu serios de proiecte finalizate și să fi trecut cu reputația nepătată prin criză.

   Calitatea proiectului nu înseamnă neapărat finisaje de lux. Un proiect de succes este acela care este adecvat nevoilor și bugetelor cumpărătorilor cărora li se adresează. Indiferent dacă este un proiect economic, mediu sau de lux, majoritatea clienților au un set de așteptări corespunzătoare nivelului clădirii. Orice element suplimentar față de nivelul așteptat înseamnă o potențială pierdere de profit, clientul nefiind dispus să plătească pentru acesta.

   Un alt trend important este legat de scăderea interesului pentru apartamentele vechi. Am întâlnit mulți clienți care denumesc apartamentele vechi „second hand”, punându-le astfel pe un palier clar inferior locuințelor noi. Noua generație de cumpărători este foarte atentă la funcționalitatea spațiului, preferând proiectele noi pe motiv că acestea oferă o multitudine de compartimentări și o varietate de facilități, spre deosebire de blocurile vechi care sunt construite după aceleași tipare.

   Dezvoltatorii care înțeleg dorințele clienților și reușesc să le învingă temerile au în acest moment oportunitatea de a marca profituri sigure. În caz contrar, aceștia riscă să rămână cu proiectul nevândut.

Articol scris în deschiderea raportului Piața Imobiliară Rezidențială: Trimestrul I 2018 de Cosmin Slave, General Manager – Arcadia Apartments Domenii.

Sursa: CPI

10 ani de la declanșarea crizei: 

prețurile apartamentelor în 2018 față de 2008

     Evoluția prețurilor apartamentelor din 2008 până în 2018 a fost una inegală, orașele din vestul țării reușind să recupereze cel mai bine din declinul consemnat pe parcursul recesiunii.

   

  Cel mai recent raport de piață realizat de Analize Imobiliare, platforma lansată și susținută de Imobiliare.ro, relevă că, într-unul dintre marile centre regionale ale țării, apartamentele sunt mai scumpe acum decât înainte de recesiune. Este vorba, bineînțeles, de Cluj-Napoca, orașul care a consemnat cel mai rapid ritm de creștere a prețurilor locuințelor în ultimii ani. În primul trimestru din 2018, valoarea medie de listare pentru un apartament din capitala Transilvaniei a ajuns la 1.480 de euro pe metru pătrat util, față de 1.280 de euro pe metru pătrat util în perioada similară din 2008.

    „Comparativ cu primul trimestru din 2008, Cluj-Napoca este singurul oraș din România care nu numai că a recuperat scăderea de preț, ba chiar a ajuns la un preț mediu pe metru pătrat cu 15,2% mai mare decât în urmă cu zece ani. Analiza evoluției prețurilor medii ale apartamentelor în ultimii zece ani evidențiază faptul că localitățile din jumătatea de vest a țării au recuperat cel mai mult din scăderile de preț determinate de criza economică.”

Dorel Niță, Head of Data and Research în cadrul Imobiliare.ro și Project Manager al AnalizeImobiliare.ro

     La mică distanță față de nivelul din perioada de boom se află o serie de alte orașe din zona de vest – chiar dacă diferențele sunt încă negative în aceste cazuri. În Oradea, spre exemplu, apartamentele sunt cu doar 0,7% mai ieftine decât în T1 2008 și costă, în medie, 930 de euro pe metru pătrat util (față de 940 de euro pe metru pătrat util). Timișoara, pe de altă parte, se află cu 6,5% sub nivelul din 2008, cu o valoare de 1.150 de euro pe metru pătrat util (față de 1.220 de euro pe metru pătrat util). O diferență similară, respectiv 6,5%, poate fi observată și în Arad (de la 720 la 670 de euro pe metru pătrat util), în vreme ce în Alba Iulia și Satu Mare apartamentele sunt cu 9,3% și, respectiv, cu 10,5% mai ieftine decât în urmă cu zece ani – de la 940 la 850 de euro pe metru pătrat util și, respectiv, de la 720 la 650 de euro pe metru pătrat util.

Capitala, cu 42% sub nivelul de boom

   Spre deosebire de Cluj-Napoca și Timișoara, Bucureștiul se numără printre orașele care au recuperat cel mai puțin din scăderile provocate de criză, potrivit datelor Analize Imobiliare. Cu o diferență de 41,8% (de la 2.160 de euro pe metru pătrat util în perioada de boom, la 1.260 de euro pe metru pătrat util în prezent), Capitala este surclasată doar de Piatra Neamț, unde apartamentele sunt cu 45,3% mai ieftine decât în 2008 (o medie de 670 de euro pe metru pătrat util, față de 1.220 de euro pe metru pătrat). 

   A treia poziție în acest clasament este ocupată de Târgoviște, cu un minus de 39,7%, unde prețurile se situează acum la 590 de euro pe metru pătrat (față de 980 de euro pe metru pătrat). Totodată, în Reșița, pretențiile vânzătorilor sunt cu 31,5% mai mici decât în urmă cu zece ani (470 față de 690 de euro pe metru pătrat), în Alexandria cu 31,2% (530 față de 780 de euro pe metru pătrat), iar în Galați cu 30,1% (810 față de 1.150 de euro pe metru pătrat).

În ceea ce privește celelalte mari centre regionale ale țării, acestea se află la o distanță mai mică de 30% față de nivelul din perioada de boom: pretențiile vânzătorilor de apartamente sunt, astfel, cu 20,4% mai mici în Iași, cu 24,2% în Brașov și cu 25,2% în Constanța.

Zonele bine cotate vs. cartierele „muncitorești”

    La nivelul Bucureștiului, însă, evoluția prețurilor în ultimii zece ani diferă mult în funcție de zonă. În general vorbind, cel mai bine cotate cartiere (acolo unde se găsesc și cele mai scumpe locuințe) au reușit să se apropie cel mai mult de valorile de dinainte de recesiune, în vreme ce așa-numitele cartiere „muncitorești” păstrează încă diferențe notabile. În Kiseleff-Aviatorilor, spre exemplu, apartamentele disponibile spre vânzare, având o valoare medie de listare de 2.560 de euro pe metru pătrat util, sunt cu 6,6% mai ieftine decât în primul trimestru din 2008 (când costau 2.740 de euro pe metru pătrat util). La polul opus, cea mai mare diferență de preț se observă în cartierul Drumul Taberei, unde un apartament poate fi achiziționat cu circa 48% mai puțin decât în urmă cu zece ani, respectiv cu 1.040 de euro pe metru pătrat util (față de 2.000 de euro pe metru pătrat util).

Creșterea prețurilor apartamentelor încetinește în 2018!

   De menționat este că, din a doua jumătate a anului trecut, piața rezidențială autohtonă a intrat, per ansamblu, într-o fază de încetinire a creșterii prețurilor – chiar dacă acestea continuă totuși să se majoreze. Potrivit datelor Analize Imobiliare, proprietățile rezidențiale din România s-au apreciat, în primul trimestru din 2018, cu 1,4% față de cele trei luni anterioare – cifră relativ redusă comparativ cu evoluțiile consemnate în ultimii ani. Față de perioada similară a anului precedent, nivelul actual al pretențiilor vânzătorilor este cu 6,4% mai ridicat; în urmă cu 12 luni, același indicator se situa la 12,9%, iar, în ultimul pătrar al lui 2017, ajungea la 9,1%.

Sursa: Imobiliare.ro